apartman olağanüstü genel kurul toplantısı
Olağanüstütoplantı genel kurul tarafından yapılan periyodik toplantılardan farklıdır. Her yıl bir kez toplanması uygun görülen genel kurulun aksine, olağan dışı durumlarda birden fazla toplantı yapılabilmektedir. Örneğin site veya apartman ile ilgili boya, badana, tamirat, çatı
Apartman/ Site yöneticiliği ile binaların sorunu haline gelen, kimsenin üstlenmek istemediği yöneticiliği üstlenerek sizlere profesyonel ve çağdaş bir yönetim hizmeti vermeyi amaçlamaktayız. Sizlerle yöneticilik anlaşması sağlandığında; Apartmanınızda/sitenizde yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında yönetici
GenelMerkez 2.Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı. 08.11.14, Cumartesi. 1- Açılış ve Yoklama, 2- Divan teşekkülü, 3- Saygı Duruşu ve İstiklâl Marşı, 4- Protokol konuşmaları, 5- Memur Sen Konfederasyonu Genel Kurulu Üst Kurul Delege Seçimi, 6- Kapanış.
LAPSEKİSPOROLAĞANÜSTÜ GENEL KURULU 30 TEMMUZ 2016 CUMARTESİ GÜNÜ YAPILDI Lapsekispor Kulübü Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı 30 Temmuz 2016 Cumartesi günü yapıldı. Lapseki Belediyesi Toplantı Salonunda yapılan Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında, Kulüp Başkanlığına Hali ÖZER seçildi. Sevgin Apartmanı
Genel kurul karar tarihinden itibaren 15 gün süre içerisinde müdürlüğe başvurulması gerekmektedir. *Tek kişilik Limited şirketlerin olağan/olağanüstü genel kurullarında toplantı tutanağının şirket ortağı tarafından imzalanması zorunludur. Tek ortaklı Limited şirketlerde bu ortak genel kurulun tüm yetkilerine sahiptir.
Site Web De Rencontre En Ligne. Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz. Cağrıda olmayan Yeni gündem maddeleri ilave edilemez. Olağan toplantılarda, karar yetersayısı sağlanmak şartıyla gündeme yeni maddeler eklenebilir. Kat Mâlikleri Kurulu kararlarında gündeme bağlılık kuraldır. KMK MAdde 29 2. Fıkra "Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir." KMK. md 29/2'ye göre, olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğu için, toplantıda alınacak kararların, bildirilen sebeblerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E1992/985 - K1992/2006 KAT MÜLKİYETİ Olağanüstü Toplantıya Davetin Ne Şekilde Yapılacağı OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI Davetin Kat Maliklerine İmzalatılacak Bir Taahhütlü Mektupla Yapılabileceği YÖNETİM PLANINDA DEĞİŞİKLİK Olağanüstü Toplantı Sebepleri Arasında Yer Almadığı Halde İŞLETME PROJESİ Olağanüstü Toplantı Sebepleri Arasında Yer Almadığı Halde ÖZET Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 2. fıkrasında; olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğuna göre, toplantıda alınacak kararların bildirilen sebeplerle sınırlı olması gerektiği kabuledilmelidir. DAVA Dava dilekçesinde kararların iptali istenilmiştir. Mahkemece, davanın reddi cihetinegidilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlarokunup gereği düşünüldü KARAR Kat malikleri, seçilen yöneticinin istifasından dolayı yasal çoğunluğun başvurmasıüzerine bu durumun görüşülmesi ve "apartmanın diğer sorunlarının görüşülebilmesi için, günü saat olağanüstü toplantıya çağrılmış olup bu konuda düzenlenen çağrı kağıdı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi 2. fıkrası hükmü uyarınca kat maliklerine imzalattırılmak üzere toplantı tarihinden 15 gün önce kat maliklerinin bilgisine sunulmaküzere çıkarılmış olup, davacının günü imzasına sunulan çağrı kağıdını okuduktansonra imzalamaksızın kapıcıya iade etmiş olduğu bu konuda düzenlenen tarihlitutanaktan anlaşılmıştır. Davacıya çağrı kağıdını imza etmemesi üzerine iadeli taahhütlütebligat çıkarılmış ve bu tebligat kendisine tarihinde tebellüğ edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 2. fıkrası, olağanüstü toplantıya davetin katmaliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla yapılabileceğini hükmebağlamış olup, toplantıya davetin bir çağrıyla yapılması tercih edilmiştir. imtina eden davacı bu konuda iyiniyetli değildir. Bu durumda, mahkemece olağanüstü toplantıya çağrının usulüne uygun olduğunun kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak, sözü edilen 29. maddenin 2. fıkrasında olağanüstü toplantının sebebinin debildirilmesi şart koşulduğuna göre toplantıda alınacak kararların bildirilen sebeplerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. Olağanüstü toplantıya çağrı kağıdında, yöneticinin istifası ve apartmanın diğer sorunlarını görüşülmesi öngörülmüş olup, yönetim planındaki değişiklik bu kapsamda mütalaaedilemez. Sözü edilen toplantıda bunun dışında olmak üzere yönetim planının bazı maddelerinin kaldırılmasına ve değiştirilmesine de karar verilmiş olup, toplantıda kabuledilen işletme projesine bu değişikliğin bir bölümü yansıtılmıştır. Bu durumda, olağanüstü toplantı sebepleri arasına dahil edilmeyen yönetim planındakideğişiklik ve ona dayanılarak düzenlenen işletme projesinin iptali gerektiğinin düşünülmeyerek davanın tamamının reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Yargıtay E 2011/11 - K 2011/371 ÖZET Olağanüstü nitelikteki kat malikleri kurulu toplantısının, en az 15 gün önceden bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de iletilerek bildirilmesi gerekir. Anataşınmazın Bloklar yönetim planının 13. maddesine göre kat malikleri kurulu senenin ilk ayının ilk haftası içerisinde Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin ikinci fıkrası ve yönetim planının 13. maddesi uyarınca da önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Davaya konu olayda kat malikleri kurulu yapmış oldukları toplantılardan önce yasanın öngördüğü koşulları yerine getirmediği dosya içeriğinden anlaşıldığından mahkemece istem gibi sözü edilen toplantıların iptaline karar verilmesi gerekir. . Hukuki NET Güncel Haber Konu Hakkaniyetli tarafından 28-08-2012 Saat 125735 de değiştirilmiştir. 28-08-2012 095040 Nedir? Cevap Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz Yargıtay E 2010/2228 - K 2010/9145 ÖZET Dava dilekçesindekat malikleri kurulu kararının iptali talep edilmiştir. Kat malikleri kurulunun olağan zamanı dışında yapılan toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu açıktır. Kat maliki olan davacıya yasaya uygun olarak olağanüstü toplantı çağrısı yapılmamış, toplantı davacının yokluğunda yapılmıştır. Davacının kiracısına yapılan çağrının kat maliki davacıya yapılmış sayılması mümkün değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 Sayılı Yasayla değişik 29. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre " ...Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır...". Aynı maddenin olağanüstü toplantılarla ilgili olan ikinci fıkrasında ise "...önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir..." hükmü yer almaktadır. Davaya konu kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planına göre kat malikleri kurulunun olağan toplantı zamanı Ekim ayının birinci yarısı olduğundan, Haziran ayında yapılmış olan toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu açıktır. Dosyaya getirtilen bilgi ve belgelere göre, kat maliki olan davacıya yasaya uygun olarak olağanüstü toplantı çağrısı yapılmamış, toplantı davacının yokluğunda yapılmıştır. Davacının kiracısına yapılan çağrının kat maliki davacıya yapılmış sayılması mümkün değildir. Cevap Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz Olağan kat malikleri toplantısı, yönetim planında belirtilen zamanda yada toplantı zamanı belirtilmemişse Ocak ayında toplanılmalıdır. Diğer zamanlardaki tüm toplantılar olağanüstü toplantı sayılır ve olağanüstü toplantıların taşıması gereken kurallara uyulması mecburidir. 15 gün önceden, imza, taahhütlü mektup ve gündeme ilave madde eklenmemesi vs. Cevap Olağanüstü Toplantıda, önceden belirlenen gündemin dışına çıkılamaz OCAK ayı ilk haftasındaki Olağan toplantılarda, Tüm maliklerin 10/1 nin isteği ile gündeme yeni maddeler eklenebilir. Diğer zamanlardaki toplantılar olağanüstü toplantı sayıldıklarından ilan edilen, duyurulan gündem e madde ilavesi yasaktır. Alınan kararlar Hukuken yok hükmündedir. . Konu Hakkaniyetli tarafından 04-09-2012 Saat 230015 de değiştirilmiştir.
Sayın New Residence Kat Malikleri Kurulu Üyemiz; İstanbul İli Esenyurt İlçesi Piri Reis mahallesi New Residence sitesi olağan Genel Kurulu gündemi görüşmek üzere 17/04/2021 Cumartesi günü saat 1200 de Sitemizin 15. katında bulunan Spor Salonu Sosyal tesislerinde toplanılacaktır. İlk toplantıda yeterli sayı sağlanmadığı takdirde, ikinci toplantı çoğunluk aranmaksızın 26/04/2021 Pazartesi günü saat 1200 de aynı gündem ile aynı adreste yapılacaktır. Bilgilerinize sunarız.. New Residence Yönetim.
KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI VE ALINAN KARARLARIN UYGULANMASI Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK Makalenin son güncellenme tarihi 30/04/2020 KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ TOPLANTI ZAMANI VE YETER SAYISI 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27’inci maddesi gereğince, ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartı ile, bu kurul tarafından kararlaştırılır. 29’uncu madde gereğince ise, Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı’nda yeter sayı ise yine aynı kanunun 30’uncu maddesine göre, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. Bu nedenle, alınacak her bir kararla ilgili olarak kanunun aradığı toplantı ve karar yeter sayılarına bakılarak karar alınmalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ve Türk Medeni Kanunu’ndaki ilgili hükümler uyarında, binadaki bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payları aynı hak olduğu nedeniyle bu ayni haklara ilişkin olarak Bina Yönetim Kurulu veya Bina Yöneticisi, kat ve arsa payı maliklerinin oybirliği ile karar almadan dava açamaz. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/18-165, K. 2015/2925, T. tarihli kararında Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi taşınmazlarda yönetim kurulunun kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat davası açamayacağı, kat maliklerinin oybirliğiyle birlikte dava açabileceği yönünde karar vermiştir. Yine kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olark bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında da Kat Malikleri Kurulu veya Şite Genel Kurulu toplantı ve karar yeter sayıları Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki genel düzenlemelerden farklı olarak düzenlenmiştir. Anılan düzenleme gereğince; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Böyle bir kararın alınabilmesi ve alındığında da geçerli olabilmesi için, arsalarda hisse sahiplerinin, binalarda ise kat maliklerinin veya kat irtifakı tapulu maliklerin ilgili kanunlarda belirtilen usullere uygun olarak toplantıya davet edilmeleri ve toplantıya katılan sayısına bakılmaksızın tapudaki hissedarların hisse oranına göre üçte ikisi çoğunluğu ile alınması gerekir. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA OY HAKKI ve VEKALETEN TEMSİL 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31’inci maddesi gereğince, her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. KAT MALİKLERİ KURULUNCA VERİLEN KARARLARA UYULMAMASI VE HAKİMİN MÜDAHALESİ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi gereğince, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir. Bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, idarî para cezası verilir. 25’inci madde hükmü saklıdır. Apartmanlar ve siteler, birden fazla ailenin ayni bina veya site içinde kendi bağımsız bölümleri olan dairelerinde fakat aynı zamanda bu bağımsız bölümlerin birlikte kullandığı ortak sosyal alanlarda yaşamın sürdüğü alanlardır. Bu nedenle, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kullanılmasında kişi ve ailelerin haklarına karşılıklı riayet ve adaletin sağlanması için kat mülkiyeti kanununda hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Dolayısıyla, aparman ve sitelerde yaşayış ve yönetim kuralları Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir diyebiliriz. Apartmanlar ve sitelerde yapılacak Kat MalikleriKurulu Toplantılarının öncesinde, toplantı sırasında ve toplantı sonrasında uyulacak kuralların, toplantı ve karar yeter sayılarının, genel giderlerin, kalıcı giderlerin, esaslı tamiratların, esaslı değişikliklerin, ayni hakların ve diğer kat mülkiyeti konularının düzenlendiği hukuki mevzuata uygun olarak yapılmayan toplantılarda alınacak kararların iptal edilebilirliği gündeme gelecektir. Böyle bir durumda konunun yargıya taşınması halinde ise yıllar süren yargılamalar söz konusu olacaktır. Bu durumda da yapılacak faydalı ve esaslı işlerin yapılması bir başka bahara ertelenmiş olacak, yapılan masraflar da boşa gidecektir. Bu nedenlerden dolayı, Kat Malikleri Kurulu, Site Genel Kurulu ve diğer toplu yaşam alanlarında yapılacak toplantıların öncesinde ve sonrasında konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması telafisi güç zararlara duçar olunmasının önüne geçecektir. Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.
Genel Kurul Toplantısına kiracıların katılımı Merhaba, Apartman genel kurul toplantısında kiracı olarak toplantıya katılması ve oy hakkı var mıdır,ev sahibi vekalet verdiistek ve dileklerini toplantıda konuşabilir mi? Kiracı vekalati yoksa toplantıya katılıp görüşlerini bildirebilirmi ve alınan kararllarda oy kullanabilirmi Saygılar. Hukuki NET Güncel Haber Konu cngfantom tarafından 26-12-2008 Saat 152250 de değiştirilmiştir. 26-12-2008 143212 Nedir? Re Genel Kurul Toplantısına kiracıların katılımı cngfantom rumuzlu üyeden alıntı Merhaba, Apartman genel kurul toplantısında kiracı olarak toplantıya katılması ve oy hakkı var mıdır,ev sahibi vekalet verdiistek ve dileklerini toplantıda konuşabilir mi? Kiracı vekalati yoksa toplantıya katılıp görüşlerini bildirebilirmi ve alınan kararllarda oy kullanabilirmi Saygılar. Kat mülkiyeti kanunu, Kat Malikleri toplantısında oy kullanmak için sadece kat maliki olma şartı aramamıştır. Kat maliki oyunu kullanmak ve görüşlerini bildirmek üzere vekalet ile toplantıya başkasını gönderebilir. Toplantıda Vekil, asilin yetkilerine ve haklarına sahiptir. Hatta kiracı yönetici dahi seçilebilir, ancak Denetçi olamaz. Denetim kurulu üyesi olabilmek için kat maliki olmak şarttır. Vekaletname yok ise, kiracı toplantıda oy kullanamaz, ancak kat maliklerinin kabulü halinde toplantıya katılıp, divan başkanı tarafından uygun görülürse dilek ve temenniler kısmında söz alabilir. Re Genel Kurul Toplantısına kiracıların katılımı Cevabınız için teşekkürler. Apartmanımızın toplantısı için yönetici tarafından kat malikleri kuruluna davet mektubu içinde not olarak1 kat maliki veya birinci derece akrabası tarafından temsil edilir yazısı olarak kat malikim bana vekalet durumda yöneticinin yazdığı birinci derece akraba olma şartı belirttiğinden dolayı benim oy hakkım ve konuşma hakkım var mı?Yönetici akraba olma şartını neye göre belirliyor? Saygılar. Re Genel Kurul Toplantısına kiracıların katılımı cngfantom rumuzlu üyeden alıntı Cevabınız için teşekkürler. Apartmanımızın toplantısı için yönetici tarafından kat malikleri kuruluna davet mektubu içinde not olarak1 kat maliki veya birinci derece akrabası tarafından temsil edilir yazısı olarak kat malikim bana vekalet durumda yöneticinin yazdığı birinci derece akraba olma şartı belirttiğinden dolayı benim oy hakkım ve konuşma hakkım var mı?Yönetici akraba olma şartını neye göre belirliyor? Saygılar. Yönetici sizin toplantıya katılmanıza karşı mı çıkıyor? Diyalogsuzluk nedeniyle bir yanlış anlaşılma olmuş olmalı. Mesela "Apartmandaki bir kat malikini temsilen eşi veya çocuğu gelirse bunda yazılı vekalet aranmaz." gibi bir şey de demek istemiş olabilir. Yazılı vekaletiniz varsa, toplantıda kat maliki adına konuşabilir, oy kullanabilirsiniz. Bu sayfada bulunan kavramlar kat malikleri toplantısına kiracı katılır mı, http kat malikinin birinci derece akrabası toplantıya katılabilirmi, kat mülkiyeti kanunu kiracılar, evsahibi yerine vekaleten deneticilik yapabilir mi, apartman divan kurulu, APARTMAN GENEL KURULLARINA KİMLER KATILIR, apartman yönetim toplantısına kiracı, site gorevlileri genel kurul toplantısına katılabilirmi, kiraci vekalet verebilir mi, yonetim kurulu kiracilarin oy kullanmasi icin karar alabilir mi, site yonetimi genel kurul toplanti kiraci oy kullanabilirmi, apartman toplantilarina kiracilar katilirmi, kat malikinin oglu ve damadi genel kurula katilabilirmi, kiracilar olaganustu genel kurul ister mi, apartman yonetim toplantisina kiraci katilabilir mi, divan baskani oykullanabilirmi, kat malikleri toplantısı kiracı, apartman toplantisi kiraci, kat malikleri divan başkanı oy hakkı, KİRACININ EV SAHİBİNDEN ALDIĞI VEKALET ÖRNEĞİ, kiracilar genel kurul toplantisinda oylamaya katilabilirmi, apartman yonetim topplantisi kiraci katilirmi, ste kananunu kiracu oy kullana bilirmi, site toplantisinda kiracinin haklari Forum Benzer Konular Yanıt 3 Son İleti 14-03-2019, 181703 Yanıt 1 Son İleti 16-09-2013, 172659 Genel kurul Selamlar 120 daireli yazlık bir sitede malikleri genel kurul toplantısı 27 haziran 2010 tarihinde yapılacağı site ortak yerlerine... Yazan pinokyo1 Forum Kat Mülkiyeti Hukuku Yanıt 2 Son İleti 06-07-2010, 181354 Birleşik dairelerin genel gidere katılımı Merhaba, Oturduğum sitede bazıları müteahhit firma tarafından satış aşamasında, bazıları ise sonradan olmak üzere bazı bağımsız bölümler fiziken... Yazan uskumru Forum Kat Mülkiyeti Hukuku Yanıt 0 Son İleti 17-05-2009, 182747 A. Şirketi Olağan Kurul - Genel Kurul Selamlar, Ben Müşavirim, Yönetim süresi dolan Anonim Şirketlerde Olağanüstü Genel Kurul için başvuru artık Ticaret mahkemesine yapılıyor.... Yazan ahmetagar Forum Ticaret Hukuku Yanıt 8 Son İleti 05-02-2008, 143018 Yetkileriniz
GİRİŞ Apartman sakinleri, bina yönetimi tarafından toplanan aidatların sürekli olarak artmasından, bina da çalışan kapıcının görevini yerine getirmemesinden, kapıya gelinerek ne olduğu belirsiz borçlar için para istenmesinden, kendilerine haber verilmeksizin apartmanda yapılan değişikliklerden, ödenmeyen aidatların kendilerinden tahsil edilmesinden, apartman gelir-giderlerinin belirsiz olmasından, aparmana ait olan ortak yerleri kullanamamaktan, ortak yerlerin diğer apartman sakinlerince işgal edilmesinden ve bunlar gibi birçok nedenden dolayı şikayetçidirler. Tüm bu sorunların temel nedeni, bu makalede ele alacağımız kat malikleri genel kurulunun ne olduğu, niçin toplandığı, alınan kararların ne anlama geldiği, kararların bağlayıcılığı ve alınan kararların nasıl iptal edileceğinin bilinmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu makalede, kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda, kat malikleri genel kurulunun nasıl yapılması gerektiği, toplantı yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar, kurulun işleyişi, kararları ve alınan kararların nasıl iptal edilebileceği hususunda siz değerli okuyucuları bilgilendirmek amacı ile ele alınmıştır. I. KAT MALİKLERİ GENEL KURULU Bir anayapıya binaya, apartmana ait bağımsız bölümlerin dairelerin mülkiyet hakkına sahip olan daire sahibi kat maliklerinin bir araya gelerek anagayrimenkulün yönetimine, ortak alanlarının kullanımına ve anagayrimenkule ait her türlü konuda kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydı ile kararları aldıkları kurula kat malikleri genel kurulu denilmektedir. A Kat Malikleri Genel Kurulunun Üyeleri Kimlerdir Kurulun asli üyeleri kat malikleridir. Kat maliklerinin yerine kiracıları, aile üyeleri, akrabaları veya başkaca kişiler, kat maliki tarafından vekil olarak tayin edilmedikleri sürece B. Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısına Vekil Tayini Nasıl Yapılır Kat Mülkiyeti Kanunda ve Türk Borçlar Kanunu’nda kat maliklerince vekil tayini için özel bir şekil şartı aranmamıştır. Kat malikleri vekil tayin işlemlerini sözlü olarak yapabilirler. Ancak ileride açılacak bir davada vekil tayin edildiği hususunun ispatı açısından yazılı olarak yapılması önem arz etmektedir. …kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eli ile kullanabilir. Yetkili vekilin mutlak surette imzalı bir belge ile toplantıya katılması yolunda yasada bir düzenleme bulunmamaktadır. Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun...2 Bir kişi, anayapıda yer alan oy sayısının yüzde beşinden fazlası için kat maliklerinin vekili olamaz. Ancak kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölüme sahip olan anayapıda bir kişi en fazla iki kat malikine vekalet C. Kat Malikleri Genel Kurulu Ne Zaman Toplanır Kat Malikleri Genel Kurulu olağan ve olağanüstü olmak üzere iki şekilde toplanabilmektedir. 1. Olağan toplantı; Her anagayrimenkulün tapu kütüğüne tescil edilmiş olan bir yönetim planı vardır. Yönetim Planına, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden ulaşılabilir.. Olağan toplantı bu yönetim planında yer alan tarihte yapılır. Yönetim planında kat malikleri genel kurul toplantısının tarihi belirtilmemiş ise Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince toplantının her yılın ocak ayı içerisinde yapılması Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince Kat Malikleri Olağan Genel Kurul toplantısının yılda en az bir kez olmak üzere yapılması zaruridir. Toplantının hangi tarihte ve nerede yapılacağına ilişkin duyurunun bina yönetimi tarafından yapılması gerekmektedir. Toplantının yılda en az bir defa yapılmaması durumunda TCK 257/2 maddesi gereğince bina yöneticisi hakkında suç duyurusunda 2. Olağanüstü Toplantı; Olağanüstü toplantının yapılabilmesi için üç şartın sağlanması zaruridir. Bunlar; a Önemli bir sebebin varlığı gerekmektedir. yönetimin üstüne düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi, yönetimin istifa etmesi, apartmanda yapılması gereken tadilat ve düzenlemelerin yapılmaması, apartman kapıcısının işten ayrılması, kapıcının görevlerini yerine getirmemesi, binaya karşı dava açılması ve benzeri konularda anagayrimenkulü ilgilendirilen ve bir an önce çözülmesi gereken hususlardır. b Toplantının yapılmasını; Yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemesi gerekmektedir. Yönetici ya da denetçi toplantının yapılmasına karşı çıksalar bile apartmanda yer alan tüm kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantının yapılması mümkündür. c Toplantı tarihinden en az on beş gün önce, tüm kat maliklerine toplantı sebebinin de yer aldığı bir çağrı kâğıdı imzalattırılacak ya da taahhütlü mektupla bildirilecektir. on beş günlük süre önem arz etmektedir. Zira bu sürenin geçmesi beklenmeden yapılan toplantılarda, alınan kararlar içeriğine bakılmaksızın iptal edilmektedir. Ayrıca bu bildirimin bütün kat maliklerine yapılması zorunludur. Bir kat malikine dahi bildirim yapılmayacak olur ise, alınan kararlar iptal edilebilir. Taahhütlü mektupla bildirim yapılması durumunda kat malikine ne zaman tebliğ edildiğine dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu üç şartın sağlanması halinde Kat Malikleri Genel Kurulu her zaman ***Bu üç şart olağanüstü toplantının yapılabilmesi için usul şartlarıdır. Toplantıda alınan kararlar için yeterli çoğunluk sağlanmış olsa bile usul şartları yerine getirilmediğinden alınan kararlar hâkim kararı ile iptal edilebilir. Ancak olağanüstü toplantı için yerine getirilmesi gereken usul şartlarının yerine getirilmemesinden dolayı iptal davası açacak olan kat maliklerinin toplantıya katılmamış olması gerekmektedir.…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre; davacıların iptali istenen olağanüstü toplantıya katıldığı, kararlara muhalif olduğu, yöneticinin yasaya uygun nisapla seçildiği ve davacıların toplantıya katılması halinde Yasada öngörülen toplantı çağrı şartlarına uyulmaması nedeniyle toplantının iptaline karar verilemeyeceği anlaşılmakla, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…7. Toplantıya katılanlar usule ilişkin değil, esasa ilişkin yönetici seçilmesi için gerekli çoğunluğun sağlanmadığı vb. şartların yerine getirilmemesinden dolayı iptal davası açabilirler. D. Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Çağrı Nasıl Yapılır Toplantının olağan mı, olağanüstü mü olduğu hususu çağrının nasıl yapılacağı hususunda önem arz etmektedir. 1. Toplantının Olağan Olması Durumunda a Toplantının nerede, hangi gün ve saatte yapılacağının b Toplantıda görüşülecek ve karara bağlanacak gündem maddelerinin c İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. çağrı kağıdında Bu dört hususun çağrı kağıdına yazılması gerekmektedir. Çağrı kağıdının ise makul bir süre on beş gün gibi öncesinde binaya ait duyuru panosuna asılması yeterlidir. …634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29/1. maddesinde olağan toplantı düzenlenmiş olup, yönetim planında belirlenen olağan toplantı için özel bir davet/çağrı şartı bulunmamaktadır. Toplantıya davet/çağrı şartı, kanunun 29/2 maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı için getirilmiştir. Yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının tarihi, yeri, saati ve gündemin, anayapının girişine/ilan panosuna makul bir süre öncesinden 15 gün gibi asılmak suretiyle ilan edilmesi kafidir…9 2. Toplantının Olağanüstü Olması Durumunda a Toplantının nerede, hangi gün ve saatte yapılacağının b Olağanüstü toplantı yapılmasına neden olan durumun c Toplantıda görüşülecek ve karara bağlanacak gündem maddelerinin d İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. çağrı kağıdında belirtilmelidir. Bu beş hususun çağrı kağıdına yazılması gerekmektedir. Ayrıca çağrı kağıdının tüm maliklere imzalattırılması ya da taahhütlü mektupla gönderilmesi şarttır. E. Kat Malikleri Genel Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı Var Mıdır Bu konuyu ilk toplantı ve yeter sayısı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantı olarak iki ayrı başlık altında ele almak gerekmektedir. 1. İlk Toplantı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ilk toplantıda, Kat Malikleri Genel Kurulunda görüşmelere başlanılabilmesi için anayapıda mevcut olan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanılması Örnek üzerinden gidecek olur isek; otuz daireden oluşan ve arsa payı her daireye eşit düşen bir binada, yapılacak olan ilk kat malikleri genel kurul toplantısına en az on altı kişinin katılım sağlaması gerekmektedir. On altı kişiden az katılım olduğu taktirde, toplantıya katılmak için gelen kat maliklerinin isimleri karar defterinde yer alan harizun kısmına yazılır ve her bir malik isminin yazıldığı kısma imza atar. Ayrıca deftere toplantı için yeterli çoğunluğun sağlanamamasından dolayı, toplantının çağrıda belirtilen ikinci güne bırakıldığı yazılır ve toplantı bu aşamada sonlandırılır. 2. Yeter Sayısı Sağlanamadığı İçin Yapılan İkinci Toplantı Kat mülkiyeti kanununa göre, yeter sayısı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantıda yeter sayı aranmamaktadır. Bu toplantıda, toplantıya katılan kat maliklerinin isimleri karar defterinde yer alan harizun kısma yazılır ve her bir malik isminin yazıldığı kısma imza atar. Yoklama aşaması bittikten sonra gündemde yer alan konular hakkında görüşmeye başlanılabilir. ***İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az yedi gün en çok on beş gün Örnek verecek olur isek; ilk toplantı tarihinde ise ikinci toplantı ila tarihleri arasında yapılması gerekmektedir. 18 ve 25 de dahildir. Aksi taktirde yapılan ikinci toplantı değil, ilk toplantı sayılacaktır. II. KAT MALİKLERİ GENEL KURUL KARARLARI A. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararları Kimler İçin Bağlayıcıdır 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 32/2. maddesinde “Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.” hükmü amiridir. Kanun hükmüne göre; Kat malikleri genel kurulu kararları, bütün kat maliklerini, yöneticiyi, denetçiyi, kat maliklerinin mirasçılarını, kiracılarını veyahut başka bir hakla o bağımsız bölümü kullananları, kısacası sıfatı ne olursa olsun anagayrimenkulden yararlanan herkesi bağlamaktadır. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararları önem arz etmektedir. ***Kat malikleri genel kurulunca alınan kararlar, yok hükmünde ve mutlak butlanla hükümsüz kanunun emredici hükümlerine aykırılık olmadığı sürece iptal edilinceye kadar geçerlidir. B. Kat Malikleri Genel Kurulunda Maliklerin Oya Katılma Durumları Aynı anagayrimenkul içerisinde yer alan bağımsız bölümler için oya katılmada karşımıza üç farklı durum çıkmaktadır. Bunlar; 1 Bir bağımsız bölümün bir maliki var ise; Bu durumda malikin arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. 2 Bir malikin birden fazla bağımsız bölümü var ise; Bu durumda malikin her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkında sahiptir. Ancak bunula beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. 3 Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki var ise; kat malikleri kurulunda bunları içlerinde vekalet verecekleri birisi temsil eder. Bu maliklerden herhangi birisinin ehliyetsiz olması durumunda onu kanuni mümessili temsil eder. *** Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya C. Kat Malikleri Genel Kurulunda Karar Alınabilmesi İçin Kaç Oy Gereklidir Kat Mülkiyeti Kanununda sayılan özel durumlar hariç olmak üzere, bir konu hakkında karar alınabilmesi için toplantıya katılanların oy çokluğu yeterlidir. Örneğin toplantıya yirmi kat malikinin katıldığını varsayar isek, on bir kat malikinin olumlu oyu ile görüşülen gündem maddesi kabul edilmiş olur. *** Toplantıya katılan kat malikleri, gündemde görüşülen herhangi bir konu hakkında olumsuz oy kullanmış ise bunu karar defterine ayrıca yazdırarak imzalamalıdır. Aksi taktirde olumlu yönde oy kullanmış D. Karar Yeter Sayısı İçin Özel Çoğunluk Aranan Durumlar Nelerdir 1. Yönetici Atanması Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından Kat malikleri genel kurulu toplantısında karar alınabilmesi için toplantıya katılanların oyçokluğu yeterli olur iken, bu durum yönetici atanmasında geçerli değildir. Burada aranan çoğunluk toplantıya katılanların değil binada yer alan toplam kat maliki sayısıdır. Örneğin; otuz kat malikinin oturduğu bir binada, yapılan kat malikleri genel kurulu toplantısına on altı kişinin katıldığını varsayar isek, yönetici atanması için gerekli olan minimum çoğunluk dokuz değil, on altıdır. 2. Yönetim Planının Değiştirilmesi Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu 3. Anagayrimenkulün Ortak Yerlerinde İnşaat, Onarım ve tesisler, Değişik Renkte Dış Badana veya Boya Yaptırılması Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik 4. Mesken Olan Bağımsız Bölümün Ticari Olarak Kullanılması Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla 5. Merkezi Isıtma Sisteminin Ferdi Isıtma Sistemine Dönüştürülmesi Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine 6. Anagayrimenkule Ekleme Yapılması Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmına ilave yapılması için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi 7. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine E. Kat Malileri Genel Kurulu Kararları İptal Oluncaya Kadar Geçerlidir. Kat malikleri genel kurulunca kanun hükümlerine aykırılık teşkil etmeden alınan kararlar iptal oluncaya kadar geçerlidir. III. KAT MALİKLERİ GENEK KURUL KARARININ İPTALİ A. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali İçin Hangi Yollara Başvurulabilir Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptali iki şekilde mümkündür; 1. Kat malikleri genel kurulunca alınan kararın yine kat malikleri genel kurulunca alınacak başka bir kararla iptal edilebilir. 2. Kat Mülkiyeti Kanunun gereğince Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kat malikleri genel kurulunca alınan kararın iptali istenebilir. B. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali İçin Mahkemeye Ne Zamana Kadar Başvurulabilir 1. Toplantıya katılıp, iptalini istediği karara olumsuz oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılıp, olumsuz oy kullanmayan kat malikleri, alınan karar hakkında iptal davası açamaz. …13 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, tarihli toplantıya ... KMK 31/ ve ...’ın toplantıya katıldıkları ve Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesine göre alınan kararlara aykırı oy kullanmadıkları muhalefet etmedikleri anlaşılmakla, sonucu itibariyle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA…21 2. Toplantıya katılmayan kat maliki, alınan kararları öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası ***Mahkemeye başvuru süreleri Kat Mülkiyeti Kanunun düzenlenmiş olup hak düşürücü süre niteliğindedirler. Bu nedenle iptal davasının süresinde açılıp açılmadığı hususu mahkemece re’sen araştırılmaktadır. Alınan kararlar kanun hükümlerine aykırı olmadıkça; bu süreler geçirildikten sonra açılacak olan iptal davaları, usulden reddedilecektir. …dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgelerden özellikle iptale konu tarihli kat malikleri kurul kararı, hazirun cetvelinden davacının iptale konu tarihli toplantıya katıldıkları ve iptale konu toplantıda alınan kararlar incelendiğinde yok hükmünde olmasını veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmasını gerektiren bir neden de bulunmadığından, tarihli toplantı yönünden 1 aylık süre içerisinde açılmadığı gözetilerek, süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yönetici ve denetçi seçimine ilişkin kararların iptali şeklinde hüküm kurulmasının doğru görülmediği” belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.23 3. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak alınan kararlar mutlak butlan ile hükümsüz olup, bu kararların iptali için süre koşulu aranmamaktadır. …Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı düzenlenmiştir. Buna göre kat malikleri kurulu, Kanunun emredici hükümlerine aykırı karar alınmaması gerekir. Aksi halde alınan karar, Kanunun 33. maddesine göre yok veya mutlak butlanla hükümsüzdür. Yönetim planındaki Kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümlerde yok veya mutlak butlanla hükümsüz olup, her bir kat maliki herhangi bir dava süresi ile bağlı olmaksızın bu hükümlerin iptalini isteyebilir….24 C. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali Davasını Kimler Açabilir Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptali için davayı yalnızca kat malikleri açabilir. …demekle kat malikleri kurulu toplantılarına ilişkin iptal davalarının ancak kat maliklerince açılabileceğini hükme bağlamıştır. Bu nedenle davacı tarafça 21/07/2012 ve 13/07/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantılarının 6. maddelerinin iptali istenildiğinden öncelikle kat maliki olup olmadığı tespit edilmelidir….25 D. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali Davasında Husumet Kime Yöneltilmelidir Kat malikleri genel kurul kararının iptali için açılacak olan dava, toplantıya katılan maliklere karşı açılabileceği gibi, yönetim kuruluna karşı da açılabilir. …Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasa ile değişik 38. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yasadaki bu düzenleme ile kararın iptalini isteyen tarafa, toplantıya katılan malikler dışında yöneticiye de husumet yöneltme hakkını tanımaktadır. Somut olayda davacı, kat malikleri kurulu kararının iptali için site yönetimini hasım göstermek suretiyle dava açmıştır. Buna göre anataşınmaza ait yönetim planı ve 634 sayılı yasanın birlikte değerlendirildiğinde Yasa'nın aradığı şekilde taraf teşkili sağlandığı anlaşılmakla mahkemece taraflara ait tüm deliller toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…26 E. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangisidir Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda yetkili ve görevli mahkemeler; anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk F. İptal Davasının, Kat Malikleri Genel Kurulu Kararına İstinaden Aleyhe Açılan Davalarda Bekletici Mesele Yapılması Kat malikleri genel kurulunda alınan karar neticesinde yönetim veya kat malikleri tarafından; alınan karara istinaden aleyhinize açılan bir davaya karşı; iptal davasını açtığınızı bildirerek, aleyhinize açılan dava dosyasında, iptal davasının bekletici mesele yapılarak sonucunun beklenmesini talep edebilirsiniz. …Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın anataşınmaza ait güçlendirme kararları ve bu kararlara bağlı ortak gider alacağından kaynaklı başlatılan icra takibine karşı açılan menfi tespit davası olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece her ne kadar icra takibine konu 26/03/2016 tarihli toplantının aynı mahkemede görülen 2016/949 Esas sayılı dosya ile iptalinin istenildiği ve davanın reddine karar verildiği bu nedenle davacının bu toplantıda alınan kararlar gereği icra dosyasındaki meblağdan sorumlu olacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de belirtilen kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin dava dosyasının sonucunun kesinleşmediği, dolayısı ile davacının ödemekle yükümlü olduğu bir bedelin bulunup bulunmadığının henüz tespitinin mümkün olmadığı görülmektedir. Mahkemece icra dosyasına dayanak yapılan toplantıya ilişkin açılan iptal davasının bekletici mesele yapılarak, hükmün kesinleşmesinin ardından taraf delilleri de toplanmak sureti ile davacının ödemekle yükümlü olduğu bir bedel olup olmadığı hususu hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması gerekirken, aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi bu nedenlerle doğru görülmemiştir.28 IV. SONUÇ Bu makalede, siz değerli okuyuculara, kat malikleri genel kurul toplantısı nasıl yapılır, toplantıya davet usulleri nasıl olur, karar alma için gerekli koşullar nelerdir, oy kullanırken nelere dikkat edilmesi gerekir, iptal davası açılırken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir gibi birçok başlık altında kat malikleri genel kurulu ve kararlarını özet olarak anlatmaya çalıştım. Kat mülkiyeti kanunun ve bu konuda yargıda oluşturulan içtihatların esastan çok usule ilişkin olduğu aşikardır. Usul konusunda yapılacak olan bir yanlış, esasen mevzuata uygun olsa bile iptal olmaya mahkumdur. Bu nedenle anagayrimenkulde ne yapılacak olursa olsun, kat malikleri genel kurulundan kanunun emredici hükümlerine ve mevzuatta yer alan kurallara, özellikle de KMK’ ya uygun bir karar alınması, sonrasında alınan kararın yerine getirilmesi gerekmektedir. Alınan kararlar için açılacak olan iptal davalarında, hak düşürücü sürelere riayet edilmesi, husumetin doğru yöneltilmesi ve iptal davası açacak olan kişinin kat maliki olması durumlarına önemle dikkat edilmesi gerekmektedir. Ne işlem yapılacak olursa olsun, mutlaka yazılı olarak yapılmaya özen gösterilmesi gerekmektedir; bir borç ödemesi mi yapılacak, havale yöntemini kullanarak, açıklama kısmına mutlaka neden dolayı yapıldığının yazılması gerekmektedir. Bir eser sözleşmesi, kira sözleşmesi veya vekalet sözleşmesi mi yapılacak, mutlaka yazılı olarak yapılmaya özen gösterilmesi gerekmektedir. Örneğin, bir taşınmazda oturan kiracı, kat maliki yerine toplantıya mı katılacak. Mutlaka ve mutlaka vekaleti yazılı olarak istemesi gerekir. İki gün sonra kat maliki, o kiracıyı vekil kılmadığını iddia edecek olur ise, ispat külfeti kiracıya kalacaktır. Kapıya getirilip, ne yazdığı belli olmayan karar defterine imza atılmamalı. Eğer ki atacak olur ise, alınan kararları yerine getirmekten başka yapabilecek bir şey kalmayacaktır. Sanılanın aksine kat malikleri genel kurul kararları çok önemli ve bağlayıcı kararlardır. Bu nedenle çok dikkat gerektiren konuların başında gelmektedir. Av. Muhammed Ali ERDOĞAN KAYNAKÇA 1. KMK m. 31/4 “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.” 2. Yargıtay 2010/11930 E., 2010/16248 K., T. İlamı 3. KMK m. 31/4 “Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” 4. KMK m. 29/1 “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.” 5. TCK “Kanunda ayrıca suç olarak tanımlanan haller dışında, görevinin gereklerini yapmakta ihmal veya gecikme göstererek, kişilerin mağduriyetine veya kamunun zararına neden olan ya da kişilere haksız bir menfaat sağlayan kamu görevlisi, üç aydan bir yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” 6. KMK “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.” 7. Yargıtay 2021/3270 E., 2021/7716 K., 26/05/2021 T. İlamı 8. KMK “İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.” 9. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/7815 E., 2020/10385 K., 25/11/2020 T. İlamı 10. KMK “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.” 11. KMK “Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.” 12. KMK “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.” 13. KMK “Kat malikleri kurulu kararları 1 den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” 14. KMK “Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” 15. KMK “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” 16. KMK 17. KMK 18. KMK 19. KMK 20. KMK 21. Yargıtay 2019/1074 E., 2019/1717 K., 12/03/2019 T. İlamı 22. KMK 23. Yargıtay 2020/11941 E., 2021/2855 K., 08/03/2021 T. İlamı 24. Yargıtay 2021/568 E., 2021/5055 K., 07/04/2021 T. İlamı 25. Yargıtay 2020/7905 E., 2020/11579 K., 21/12/2020 T. İlamı 26. Yargıtay 2015/4026 E., 2015/7745 K., T. İlamı 27. KMK 28. Yargıtay 20. HD. 2018/4446 E., 2019/2624 K., 15/04/2019 T. İlamı
apartman olağanüstü genel kurul toplantısı
